전세를 월세로 바꿀 때 적용되는 비율이 전환율입니다. 법정 상한이 정해져 있어서 협상 기준점으로 씁니다.
공식
전환율 = (줄어든 월세 × 12) ÷ 늘어난 보증금 × 100. 반대로 보증금을 내리고 월세를 올릴 때도 같은 공식입니다.
법정 상한
전세→월세 전환 시 상한은 기준금리 + 2%p입니다(주택임대차보호법). 2026년 기준 기준금리 3.0%면 상한 5.0%. 이걸 넘는 요구는 법적으로 인정되지 않습니다.
계산 예시
보증금을 5,000만원 올리는 대신 월세가 30만원 내려간다면: (30만×12)÷5,000만 = 360만÷5,000만 = 7.2%. 법정 상한 5%를 넘으므로 협의 여지가 있는 겁니다.
주의 — 시장 전환율과 법정 상한은 다름
실제 시장에서 적용되는 전환율은 지역·시기별로 다르고 종종 상한을 웃돕니다. 법정 상한은 신규 계약이 아닌 기존 계약 갱신 시 전환에 적용되는 규정이라는 점도 구분이 필요합니다.
표로 정리
| 보증금 증액 | 월세 인하분 | 전환율 |
|---|---|---|
| +2,000만원 | -10만원 | 6.0% |
| +5,000만원 | -20만원 | 4.8% |
| +5,000만원 | -30만원 | 7.2% (상한 초과) |
| +1억 | -40만원 | 4.8% |
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